Может ли иностранец купить землю на Бали?
Нет. Право полной собственности на землю (Hak Milik) в Индонезии есть только у граждан страны: так установлено Основным аграрным законом № 5 от 1960 года. Иностранец законно владеет недвижимостью на Бали тремя способами: через долгосрочную аренду (leasehold), право пользования Hak Pakai или собственную индонезийскую компанию PT PMA.
Чем отличаются leasehold, Hak Pakai и PT PMA?
Leasehold даёт право пользоваться виллой по договору аренды на 25–30 лет без минимальной цены. Hak Pakai регистрирует право пользования на ваше имя на срок до 80 лет, но только для домов от 5 млрд рупий и апартаментов от 2 млрд рупий. PT PMA подходит для бизнеса: компания владеет правом застройки HGB и сдаёт объекты.
| Форма | Срок | Ограничения | Кому подходит |
|---|---|---|---|
| Leasehold (Hak Sewa) | обычно 25–30 лет, продление по договору | минимальной цены нет | покупка виллы для жизни и сдачи |
| Hak Pakai | 30 + 20 + 30 лет | дом от 5 млрд IDR, апартаменты от 2 млрд IDR; один участок до 2 000 м² | дорогие объекты, долгий горизонт |
| PT PMA + HGB | 30 + 20 + 30 лет | иностранная компания, инвестиции свыше 10 млрд IDR, отчётность | бизнес: несколько вилл под аренду |
Что проверить в договоре leasehold?
Leasehold оформляют договором аренды у индонезийского нотариуса. Ценность договора определяют условия продления: цена и порядок продления должны быть записаны в договоре, а не обещаны устно. Проверьте сертификат на землю у арендодателя, зонирование участка, разрешение на строительство (PBG) и ваше право продать или передать аренду по наследству.
- Сертификат на землю (SHM) у арендодателя и отсутствие обременений.
- Зонирование: разрешено ли жильё или туристическая аренда на участке.
- Разрешение на строительство PBG.
- Срок, цена и порядок продления в тексте договора.
- Право переуступки и наследования аренды.
Почему нельзя покупать через номинального владельца?
Схема с номиналом выглядит так: землю оформляют на гражданина Индонезии, а иностранец получает от него расписки и доверенности. Аграрный закон признаёт такие сделки ничтожными, а земля в этом случае переходит государству. Иностранец не может защитить свои деньги в суде. ARINERA не работает по таким схемам.
Как оформлен объект ARINERA на Бали?
ICON.MUNGGU, первый объект ARINERA на Бали, продаётся на условиях leasehold на 29 лет с продлением. Это пять вилл 2BR с бассейнами и два блока апартаментов в районе Мунггу. Цена от $1 000 за м² с отделкой и мебелью, вилла от 300 м². Юрист проверяет право застройщика на землю и разрешение на строительство до сделки.
Частые вопросы
Можно ли иностранцу купить виллу на Бали в собственность?
Землю в собственность (Hak Milik) нельзя. Законные варианты: leasehold, Hak Pakai или компания PT PMA.
Какая минимальная цена для Hak Pakai на Бали?
По решению министра ATR/BPN № 1241 от 2022 года: от 5 млрд рупий за дом и от 2 млрд рупий за апартаменты.
На какой срок оформляют leasehold?
Обычно на 25–30 лет. Продление возможно, если его цена и порядок записаны в договоре.
Законно ли оформить землю на индонезийца?
Нет. Аграрный закон признаёт номинальные сделки ничтожными, и иностранец рискует потерять объект.
Источники
- Основной аграрный закон Индонезии № 5 от 1960 года (UUPA), ст. 21 и 26
- Постановление правительства Индонезии № 18 от 2021 года (PP 18/2021) о праве управления, земельных правах и квартирах
- Решение министра ATR/BPN № 1241/SK-HK.02/IX/2022 о минимальных ценах жилья для иностранцев
- Регламент BKPM № 4 от 2021 года о минимальных инвестициях PT PMA
Гайд не заменяет консультацию юриста. Законы и тарифы меняются: перед сделкой сверяйте условия с первоисточником на дату покупки.
Читайте также
Подобрать объект под вашу цель
AI-консьерж задаст пару вопросов и пришлёт варианты с расчётом доходности. Сделку проведём удалённо.